Glosario completo de subastas inmobiliarias

Conocida popularmente como Hacienda. Es el organismo público que gestiona los impuestos en España. Cuando alguien tiene deudas fiscales (IRPF, IVA, etc.), la AEAT puede embargar sus bienes y sacarlos a subasta en el Portal del BOE para cobrar la deuda.

Es el acto formal por el que se asigna el bien subastado al mejor postor. En subastas judiciales, la adjudicación se produce mediante el Decreto de Adjudicación dictado por el Letrado de la Administración de Justicia (LAJ). El adjudicatario tiene entonces un plazo (10–40 días) para pagar el precio total.

Es la inscripción en el Registro de la Propiedad que advierte que un inmueble está embargado para garantizar el cobro de una deuda. No es una carga definitiva, sino provisional. Aparece en la Nota Simple y puede ser un indicador importante para analizar si el inmueble tiene problemas financieros adicionales.

En subastas, el equivalente a las arras es el depósito previo (5% del valor de subasta). Si el adjudicatario no paga el precio en plazo, pierde ese depósito, que queda en beneficio del ejecutante o de la administración.

Es cualquier derecho real inscrito en el Registro de la Propiedad que limita o grava el inmueble. Las cargas más frecuentes son hipotecas, embargos, servidumbres y usufructos. Las cargas pueden ser preferentes (anteriores a la que genera la subasta, que el comprador puede heredar) o posteriores (que generalmente se cancelan con la venta en subasta).

Es una carga inscrita con anterioridad a la que origina la subasta. Es la carga más peligrosa para el comprador en subasta, porque no se cancela con la venta y el nuevo propietario la hereda. El precio real de compra es el precio de puja más el valor de todas las cargas preferentes que asumes.

Registro administrativo del Estado que contiene información sobre todos los inmuebles (urbanos, rústicos y de características especiales). Proporciona datos de superficie, año de construcción, uso y valor catastral. Se consulta gratuitamente en sedecatastro.gob.es. Es complementario al Registro de la Propiedad y no tiene efectos jurídicos sobre la propiedad.

Documento expedido en el proceso judicial que certifica si el inmueble está ocupado o libre, y en caso de estarlo, por quién (el deudor, un arrendatario con contrato, un ocupante sin título). Es fundamental para evaluar los riesgos de tomar posesión del inmueble tras la compra.

El nuevo propietario de un inmueble comprado en subasta responde de las cuotas de la comunidad de propietarios impagadas de los últimos 3 años y de la parte vencida del año corriente (Art. 9.1.e LPH). Debes pedir el certificado de deudas al administrador de fincas antes de pujar.

Procedimiento judicial colectivo cuando una persona o empresa no puede pagar sus deudas. En el concurso se pueden vender inmuebles para pagar a los acreedores. Estas ventas también pueden aparecer como subastas en el Portal del BOE, aunque con reglas algo diferentes a las ejecuciones hipotecarias.

Resolución dictada por el Letrado de la Administración de Justicia (LAJ) tras el pago del precio por el mejor postor en una subasta judicial. Es el título que acredita la adquisición del bien. Con este decreto se puede inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad sin necesidad de escritura notarial previa (aunque la escritura es aconsejable).

Importe que el licitador debe ingresar antes de poder presentar su puja. En subastas judiciales es el 5% del valor de tasación; en tributarias el 5% del valor de subasta. Si no ganas, se te devuelve en 5 días hábiles. Si ganas y no pagas en plazo, lo pierdes.

Procedimiento judicial para recuperar la posesión de un inmueble de una persona que lo ocupa sin derecho. En el contexto de subastas, cuando el anterior propietario o un ocupante ilegal (okupa) no abandona el inmueble, el nuevo propietario debe iniciar un procedimiento de lanzamiento. Puede durar entre 6 meses y 2 años en España.

El derecho de propiedad completo sobre un bien, que incluye el uso, disfrute y disposición del mismo. Si la Nota Simple dice "pleno dominio" a nombre de una sola persona, es la situación más sencilla. Si hay "nuda propiedad" y "usufructo" separados, la situación es más compleja.

Procedimiento judicial iniciado por el banco para cobrar una deuda hipotecaria impagada. El proceso pasa por el juzgado, se embarga el inmueble y finalmente se saca a subasta para pagar la deuda. Es el origen más frecuente de las subastas judiciales del BOE.

Medida cautelar o ejecutiva que inmoviliza un bien para garantizar el cobro de una deuda. El embargo se inscribe en el Registro de la Propiedad (anotación preventiva) y limita la disponibilidad del bien. Puede ser judicial (ordenado por un juzgado) o administrativo (ordenado por la AEAT, TGSS u otro organismo).

Conjunto de documentos e información publicados en el Portal del BOE sobre cada subasta. Incluye la descripción del bien, valor de tasación, cargas conocidas, estado de ocupación, fechas y cuenta para el depósito. La calidad y completitud del expediente varía mucho según el juzgado o administración que lo publique.

Derecho real de garantía que grava un inmueble para asegurar el pago de una deuda. En las subastas del BOE, la hipoteca suele ser la carga que origina la subasta. La hipoteca que genera la ejecución se cancela automáticamente con la venta en subasta. Las hipotecas anteriores (preferentes) pueden subsistir y el comprador las hereda.

Impuesto municipal anual que grava la titularidad de un inmueble. Se calcula sobre el valor catastral. El nuevo comprador de una subasta puede ser responsable del IBI impagado de los últimos 4 años. Verifica siempre el estado de pagos del IBI en el ayuntamiento antes de pujar.

Impuesto que grava la transmisión de inmuebles de segunda mano entre particulares. Su tipo varía según la comunidad autónoma: del 4% en algunas regiones al 10% en Cataluña (6% en Madrid, 8% en Andalucía, etc.). En subastas de vivienda nueva se paga IVA (10%) en lugar de ITP.

Se aplica a la transmisión de inmuebles nuevos: viviendas al 10%, locales y garajes al 21%. En subastas, si el vendedor es promotor o empresa sujeta a IVA, se paga IVA en lugar de ITP. En la práctica, la mayoría de viviendas en subasta son de segunda mano y tributan por ITP.

Tribunal competente para tramitar las ejecuciones hipotecarias y los embargos judiciales que generan las subastas judiciales del BOE. Cada partido judicial tiene uno o varios juzgados de primera instancia. La calidad del expediente publicado varía mucho según el juzgado.

Persona física o jurídica que participa en una subasta presentando pujas. Para ser licitador en el Portal del BOE, debes estar registrado, tener identificación digital (certificado o Cl@ve) y haber ingresado el depósito previo correspondiente a la subasta.

Cada uno de los bienes que se subastan individualmente dentro de un mismo expediente. En algunos casos, una ejecución puede incluir varios inmuebles (un piso y un garaje, por ejemplo), cada uno con su propio lote y su propio número. Puedes pujar por un lote concreto sin tener que pujar por todos.

En subastas judiciales del BOE, durante el período de subasta (20 días), puedes presentar nuevas pujas más altas que las anteriores. El sistema solo conserva la puja más alta de cada licitador. También puedes configurar una puja automática con límite máximo.

Código único asignado a cada expediente judicial. Es fundamental incluirlo en el concepto de la transferencia del depósito previo para que el pago sea correctamente asignado a la subasta correcta. Un error en el NIG puede invalidar tu participación.

Documento expedido por el Registro de la Propiedad que contiene la información básica de un inmueble: descripción, titularidad actual y cargas inscritas (hipotecas, embargos, servidumbres). Se solicita en registradores.org por 9 €. Es el documento más importante que debes obtener antes de pujar en cualquier subasta.

Situación en la que la propiedad de un inmueble está dividida: el nudo propietario tiene la propiedad pero no el uso y disfrute (que corresponde al usufructuario). Comprar la nuda propiedad en subasta significa que no podrás usar el inmueble hasta que el usufructo se extinga (normalmente por fallecimiento del usufructuario).

Situación en la que una persona ocupa un inmueble sin título que lo legitime (ni propietario, ni inquilino con contrato válido). Es el riesgo más importante en las subastas del BOE. El proceso de desahucio puede durar entre 6 meses y 2 años y costar entre 3.000 y 8.000 €. Si el expediente dice "se desconoce el estado de posesión", investiga antes de pujar.

Plataforma electrónica oficial del Estado español donde se publican y gestionan todas las subastas de bienes inmuebles y muebles convocadas por organismos públicos (juzgados, AEAT, TGSS, comunidades autónomas). Accesible en subastas.boe.es. Gratuito para consultar; requiere registro para pujar.

Oferta económica presentada por un licitador para adquirir el bien subastado. En el Portal del BOE las pujas son electrónicas. La puja mínima suele ser el 50% del valor de tasación en subastas judiciales. Si la puja ganadora es inferior al 70% del valor de tasación, el juzgado puede no aprobarla.

Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Lo paga el transmitente (el que vende) en las transmisiones normales. En las subastas, dependiendo del tipo, puede recaer en el adjudicatario si el vendedor (ejecutado) no puede pagarlo. Consulta con un gestor.

Código alfanumérico de 20 caracteres que identifica de forma única cada inmueble en el Catastro. Ejemplo: 1234567VK4712A0003QE. Con este código puedes buscar el inmueble en sedecatastro.gob.es y obtener información detallada sobre superficie, uso y valor catastral.

Institución pública que da publicidad de la situación jurídica de los inmuebles: quién es el propietario, qué cargas tiene y qué limitaciones existen. La inscripción en el Registro es voluntaria pero muy importante: solo lo inscrito es oponible a terceros. Para consultar: registradores.org.

Derecho real que grava un inmueble (finca sirviente) en beneficio de otro (finca dominante) o de personas. Ejemplos: servidumbre de paso, de vistas, de luces. Las servidumbres son inherentes al inmueble y no se cancelan con la compra en subasta. Deben aparecer en la Nota Simple.

Se produce cuando nadie puja o cuando ninguna puja alcanza el mínimo requerido. Es una señal de alerta: puede indicar que el inmueble tiene problemas graves (ocupación ilegal, cargas elevadas, mal estado) o que el precio base era muy alto. Si hay una segunda convocatoria, el precio puede bajar.

Valoración oficial del inmueble realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. En subastas, la tasación determina el valor de tasación, sobre el que se calcula el depósito (5%) y la puja mínima (50%). Una tasación antigua (>3 años) puede no reflejar el valor actual del mercado.

Organismo que gestiona los recursos económicos de la Seguridad Social. Cuando un autónomo o empresa no paga las cuotas de la SS, la TGSS puede embargar y subastar sus bienes. Las subastas de la TGSS siguen las mismas reglas que las de la AEAT y aparecen en el Portal del BOE.

Es el precio base a partir del cual comienzan las pujas. En subastas judiciales, puede ser el 100% del valor de tasación o un porcentaje de él. No debe confundirse con el valor de mercado real ni con el precio final de adjudicación (que puede ser menor o mayor según las pujas recibidas).

El precio al que un inmueble se compraría o vendería en condiciones normales de mercado entre partes independientes. Para calcularlo en el contexto de una subasta, busca comparables similares en Idealista, Fotocasa o Habitaclia. El valor de tasación del expediente puede estar desactualizado.

En la mayoría de subastas del BOE, no es posible visitar el interior del inmueble antes de la adjudicación. Esta es una de las principales diferencias con una compraventa normal y uno de los mayores riesgos. Sin embargo, puedes hacer visitas exteriores, hablar con vecinos y consultar imágenes históricas en Google Maps.