1. La Nota Simple: tu documento más importante
La Nota Simple del Registro de la Propiedad es el documento que te dice quién es el propietario real de un inmueble, qué deudas tiene registradas y si hay cargas que te afectarán como comprador. Cuesta 9 euros y es lo primero que debes pedir antes de pujar.
Cómo pedirla (9 €)
- Ve a registradores.org
- Pulsa "Nota simple online"
- Introduce la referencia catastral o dirección
- Paga los 9 € con tarjeta
- La recibes por email en 24–48h
Qué contiene
- Titular(es) actuales del inmueble
- Descripción registral (superficie, tipo)
- Todas las cargas inscritas (hipotecas, embargos)
- Servidumbres y limitaciones
- Historial de transmisiones registradas
Importante: la nota simple puede estar desactualizada
El Registro de la Propiedad no siempre refleja la situación en tiempo real. Puede haber cargas recientes pendientes de inscripción. Pide siempre la nota simple más reciente posible y compárala con los datos del expediente del BOE.
2. Cómo leer la Nota Simple campo a campo
Una nota simple típica tiene varias secciones. Te explicamos qué significa cada parte con un ejemplo real anotado:
NOTA SIMPLE INFORMATIVA — Registro de la Propiedad
Ejemplo anotado con explicaciones
SECCIÓN: DESCRIPCIÓN DEL BIEN
Finca nº: 12345 — Registro de la Propiedad nº 5 de Madrid
Naturaleza: Urbana. Vivienda en planta segunda.
Situación: Calle Ejemplo, número 15, planta 2ª, puerta B, 28001 Madrid
Superficie: 68 metros cuadrados construidos (60 m² útiles)
Referencia catastral: 1234567VK4712A0003QE
Linderos: [descripción de linderos]
📌 Qué mirar: Verifica que la superficie registral coincide con la catastral. Si hay discrepancia, investiga el motivo (obras no declaradas, errores registrales).
SECCIÓN: TITULARIDAD
Titular: D. JUAN GARCÍA LÓPEZ (DNI: 12345678A)
Título: Compraventa otorgada el 15/03/2015 ante Notario D. X
Cuota: Pleno dominio (100%)
✅ Buena señal: Un solo titular con pleno dominio. Sin cotitulares ni derechos compartidos. Si hubiera varios titulares, verificar que todos están de acuerdo con la subasta.
SECCIÓN: CARGAS Y GRAVÁMENES
Carga 1 (Preferente): Hipoteca a favor de BANCO X, S.A.
Responsabilidad: 120.000 € de principal + 24.000 € intereses + 6.000 € costas
Inscripción: 01/04/2015. Vencimiento: 01/04/2045
Carga 2: Anotación preventiva de embargo a favor de AEAT
Por importe de 12.500 €. Letra A. Fecha: 15/09/2022
⚠️ Atención: La hipoteca preferente (Carga 1) se cancela automáticamente con la venta en subasta si el precio cubre la deuda. El embargo de la AEAT (Carga 2) puede o no cancelarse — depende de si es posterior al crédito que origina la subasta. Consúltalo con el juzgado o un abogado.
3. Tipos de cargas: cuáles te afectan y cuáles no
Este es el punto más técnico y más importante. No todas las cargas son iguales — algunas desaparecen con la compra, otras las heredas tú.
| Tipo de Carga |
¿Te afecta? |
Explicación |
| Hipoteca que origina la subasta |
Se cancela |
La carga que provoca la subasta judicial se extingue automáticamente al adjudicarse el bien. |
| Hipotecas anteriores (más antiguas) |
⚠️ Las heredas |
Las cargas PREVIAS a la que genera la subasta subsisten. El comprador debe asumir la deuda o cancelarla. |
| Embargos posteriores a la hipoteca |
Se cancelan |
Los embargos inscritos después de la hipoteca que genera la subasta se purgan automáticamente. |
| Embargos anteriores a la hipoteca |
⚠️ Pueden subsistir |
Depende del caso. Consultar con el juzgado qué cargas quedan canceladas tras la adjudicación. |
| Servidumbres (paso, vistas…) |
Las heredas |
Las servidumbres reales son inherentes al inmueble y no se cancelan con la venta en subasta. |
| Arrendamiento (inquilino legal) |
Lo heredas |
Si hay un contrato de alquiler vigente, el nuevo propietario debe respetarlo durante su duración legal. |
| Deudas comunidad (<3 años) |
Las heredas |
El nuevo propietario responde de hasta 3 años de cuotas impagadas de la comunidad de propietarios. |
| IBI impagado (<4 años) |
Puede afectarte |
El ayuntamiento puede reclamar el IBI al nuevo propietario por hasta 4 años previos. |
Regla de oro: Suma todas las cargas preferentes al precio de puja
Si una hipoteca anterior tiene una deuda de 80.000 € y tú pagas 100.000 € en subasta, en realidad estás pagando 180.000 € por el inmueble. Asegúrate de que ese precio total sigue siendo una buena compra comparado con el valor de mercado.
4. Estado de ocupación: interpretación y riesgos
El estado de ocupación es, junto con las cargas, el dato más importante que debes evaluar. El expediente suele indicar uno de estos estados:
🏠
"Libre de ocupantes"
El mejor escenario. El inmueble está desocupado y podrás acceder directamente tras la adjudicación. Verifica igualmente visitando la zona.
👤
"Ocupado por el deudor"
El antiguo propietario sigue viviendo allí. Tienes derecho a lanzamiento judicial rápido (procedimiento especial del Art. 675 LEC). Suele ser más ágil que desahuciar un okupa.
📋
"Ocupado por arrendatario"
Hay un inquilino con contrato de alquiler. Debes respetar el contrato si es válido (hasta 5 años en contratos desde 2019). Puedes negociar una salida voluntaria con compensación.
❓
"Se desconoce" / Sin datos
El riesgo más alto. Puede haber ocupación ilegal. Investiga exhaustivamente antes de pujar: visita el inmueble, habla con vecinos, mira si hay luz, agua, buzón ocupado.
¿Cómo investigar el estado de ocupación?
-
Visita el inmueble en persona
Aunque no puedas entrar, ve a la zona. Observa si hay luz de noche, ropa tendida, buzón con nombre, señales de actividad reciente.
-
Habla con vecinos y el portero
Pregunta si vive alguien en el piso, desde hace cuánto tiempo, si son el antiguo propietario u ocupantes nuevos.
-
Contacta con el administrador de fincas
Pregunta si hay inquilino con contrato, si paga las cuotas de comunidad y cuánto se debe en total.
-
Consulta el padrón municipal
En algunos ayuntamientos puedes consultar si hay personas empadronadas en esa dirección (con justificación de interés legítimo).
-
Usa Google Street View e imágenes históricas
Analiza el estado exterior del edificio, balcones, persianas. Las imágenes históricas de Street View muestran si ha cambiado el aspecto exterior.
5. La tasación: qué dice y qué no dice
El valor de tasación que aparece en el expediente es la valoración oficial del inmueble, generalmente realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Pero hay varias cosas que debes saber:
Lo que sí te dice
- El valor de mercado estimado a la fecha de tasación
- La superficie comprobada por el tasador
- El estado de conservación general
- El uso (residencial, comercial, etc.)
Lo que NO te dice
- El estado actual del inmueble (puede haber pasado años)
- Si el precio de mercado ha cambiado desde la tasación
- El estado real interior (instalaciones, humedades, etc.)
- Las obras necesarias para habitabilidad
Atención a las tasaciones antiguas
En muchos expedientes, la tasación tiene 3, 5 o incluso 8 años de antigüedad. Los precios inmobiliarios han cambiado significativamente desde 2015-2020. Compara siempre el valor de tasación con los precios actuales de Idealista o Fotocasa para la misma zona y tipología.
6. Datos catastrales: cómo usarlos
El Catastro (sedecatastro.gob.es) es un registro administrativo del Estado con información sobre todos los inmuebles. Es complementario al Registro de la Propiedad y gratuito.
Qué puedes ver en el Catastro de forma gratuita
📍
Ubicación exacta
Localización en mapa, parcela y número de planta
📐
Superficie
Superficie construida y, a veces, útil. Datos más fiables que los del expediente
🏗️
Año de construcción
Fecha estimada de construcción del edificio
💰
Valor catastral
Útil para calcular el IBI y el ITP mínimo (suelo) que pagarás
🏘️
Uso del inmueble
Residencial, comercial, industrial, agrario. Fundamental para verificar si se puede usar como vivienda
🖼️
Vista aérea
Imagen del inmueble desde satélite (Sede Catastro → Buscar inmueble → ver en mapa)
7. Checklist de documentación antes de pujar
Antes de hacer cualquier puja, verifica que has completado toda esta investigación documental:
Nota Simple actualizada obtenida
Pedida en registradores.org. Fecha de la nota: menos de 30 días. Titularidad verificada.
Cargas calculadas y sumadas al precio de puja
Has identificado todas las cargas preferentes y calculado el coste total real de la adquisición.
Catastro revisado
Superficie catastral verificada. Uso del suelo: residencial confirmado. Referencia catastral coincide.
Estado de ocupación investigado
Visita exterior realizada. Vecinos y portero consultados. Ocupación clara o riesgo calculado.
Tasación contrastada con mercado actual
Comparado con Idealista/Fotocasa para la misma zona. El valor actual es superior al precio total de compra.
Deudas de comunidad verificadas
Contactado administrador de fincas. Conoces el importe de deudas de comunidad de los últimos 3 años.
IBI consultado
Verificado en el ayuntamiento. Sin IBI impagado de los últimos 4 años, o importe conocido.
Precio máximo de puja calculado
Precio máximo = Valor mercado actual − Gastos (15%) − Cargas preferentes − Obras estimadas. Con margen de seguridad.
¿Sabes ya si el activo es bueno o problemático?
Ahora que sabes interpretar la documentación, aprende a usar el checklist interactivo de análisis de activos para tomar la decisión final.